201805.29
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¿Sabes qué es la Dación en Pago?

La crisis económica ha perjudicado a muchas familias, principalmente familias extranjeras, con la pérdida de la vivienda familiar hipotecada y una deuda adicional con el banco; por intereses abusivos que no reclamaron en ningún momento desde la firma de su hipoteca hasta el momento que ya no han podido pagar más las mensualidades comprometidas. Se quedan sin casa y con deuda que les pesa como una losa. La única solución que ha protegido la ley para que las familias salga de la de la pobreza por estas deudas es la DACIÓN EN PAGO.

El pasado domingo 13 de Mayo, Sonia Rosales, CEO y founder de Habeas Legal, en la cápsula legal de #HabeasResponde en la radio de MXE 102.1FM, Mexicanos por España, habló acerca de qué es la dación en pago y quiénes pueden aplicar a esta liberación definitiva de la deuda.

Pero, ¿qué es la dación en pago?

La dación en pago es la entrega de un bien para finiquitar y librarse de una deuda. Es un medio valioso que dignifica a las familias que no pueden hacer frente a sus deudas bancarias por una hipoteca de la vivienda familiar. Con apoyo en las leyes hipotecarias; el banco acepta el inmueble para venderlo, han creado unas empresas de inversión inmobiliaria que les ayudan a cumplir con la ley hipotecaria y firmar la dación en pago sin acudir a subastas para el mejor postor, ya tienen sus acuerdos que les permiten cobrarse la deuda y extinguir las obligaciones para el hipotecado; quien asumió pagar al firmar la escritura hipotecaria ante el notario.

La dación en pago es el camino más adecuado, para evitar procesos judiciales y lanzamientos de su hogar y con una deuda que no pueden pagar, debido a que su vivienda ahora vale menos. LA DACION EN PAGO les permite liberarse íntegramente de la deuda entregando la vivienda al banco. EL DEUDOR SE LIBERA de la obligación definitivamente, que dando sin ninguna deuda Y EL BANCO RECUPERA lo que si es seguro que tendrá: el inmueble, de manera rápida para venderlo o alquilarlo.

Si el banco acude a tribunales, vivirá procesos muy largos de 2 a 4 años, costes judiciales altos, el deudor acude a la justicia gratuita, suspenden plazos, muchas veces no hay avalistas o codeudores para reclamarles y en su mayoría son deudores sin trabajo, con familia numerosa, con hijos menores de edad, con problemas de salud y sin cualificación profesional alta, por eso LA DACIÓN EN PAGO es LA MEJOR SOLUCION PARA EL BANCO TAMBIEN.

¿Cuáles son los requisitos para acceder a ella?

En la actualidad, la Ley 6/2012 de medidas urgentes para la protección de deudores hipotecarios sin recursos, del 9 de marzo de 2012, ofrece más facilidades para que los deudores puedan acogerse a la dación en pago. La nueva ley establece una condiciones para poder optar a la dación en pago:

  • PRIMERA CONDICION: Que el inmueble hipotecado tenga valor determinado inferior en función de la población de los municipios, por ejemplo revisemos los siguientes limites:
     En Municipios de 1 Millón de habitantes: limite del precio de vivienda máximo- 200 mil €
     Entre 500 mil y 1 Millón hab.: 180 mil € Precio de vivienda máximo.
     Entre 100 mil y 500 mil hab.: 150 mil € Precio de Vivienda Máximo
     Hasta 100 mil hab.: 120 mil € Precio de vivienda máximo.
  • Ser personas en el umbral de exclusión o en riesgo inmediato, para considerarse dentro o al borde del umbral de exclusión, revisamos los siguientes puntos:
     Que el préstamo hipotecario recaiga sobre la vivienda habitual
     Que todos los miembros de la unidad familiar (hipotecado, cónyuge e hijos residentes en la vivienda) carezcan de rentas del trabajo o por actividades económicas
     Que la cuota resultante sea superior al 60% de los ingresos netos de la unidad familiar
     Que el conjunto de miembros de la unidad familiar no tenga otros bienes o derechos patrimoniales con los que hacer frente a la deuda
     Que el préstamo hipotecario fuese para la compra de la vivienda habitual, que esta sea la única propiedad del deudor y que no estuvieran constituidas otras garantías reales, ni hubiera otros intervinientes que incumplan los requisitos. En caso de existir cotitulares que no formen parte de la unidad familiar, estos deberán cumplir los requisitos ANTERIORES.
¿Cómo solicitarla?

Lo primero es asesorarse en sus derechos de consumidor y usuario, revisar su situación y redactar un escrito explicando al banco la situación que están pasando, adjuntando documentos esenciales que acrediten lo que decimos por escrito. Para encontrar la mejor solución de resolver la situación y no perder la casa, o detener el aumento de intereses moratorios, suspender esos plazos mientras se resuelve.

SE PUEDE PROPONER UNA CARENCIA, que en un tiempo determinado no se pague nada; aunque eso les aumenta el tiempo para pagar con posterioridad a los deudores, la deuda, e intereses y es poco viable seguir este camino: convirtiéndose en una agonía de una muerte anunciada, además de que el banco no le apetece normalmente dar carencias.

Se puede pedir revisar opciones pero si la situación es paupérrima se pide DIRECTO LA DACION Y QUE LES PERMITA SALDAR LA DEUDA, DE SER ACEPTADA; se puede pedir y negociar que les quede su vivienda en alquiler, pagando un coste de ALQUILER SOCIAL, reducido, principalmente si hay menores que han nacido y crecido en esa vivienda familiar y sería traumático para su bienestar superior perder su hogar.

El banco puede tardar en admitirla en un plazo de 6 meses, hasta que valore toda la documentación actualizada con sus especialistas en morosidad y precariedad de los deudores o puede tardar hasta 4 años, depende de los impulsos que hagas por escrito, acompañado de tu asesor/defensor de tus derechos y obligaciones como consumidor y usuario, a la solicitud de la DACION EN PAGO.

Este gestor del Banco puede proponer una carencia o una refinanciación, que puede ser aprobada o no por el banco correspondiente. En caso negativo, pasaría a estudiarse la dación en pago ante la imposibilidad de regularizar la deuda vencida y el repago. Todo este proceso puede tardar entre 6 y 12 meses, hasta la aceptación de la dación o el traslado del expediente denegado al centro de litigios para su ejecución hasta el desahucio, durante los cuales se seguirán acumulando los intereses de demora, comisiones por impago y gastos judiciales de pre-litigio, que pueden suponer un incremento de la deuda pendiente de un 30%. Para ello debes resguardar todas tus pruebas de negociación para la entrega de la vivienda EN DACION EN PAGO y que sea un Juzgador de los Tribunales Españoles quien dicte sentencia sobre si aplica que el banco recupere el bien inmueble hipotecado y quede libre de deuda el deudor hipotecario.

¿Cuál es la tributación de la dación en pago?

La dación implica el pago del impuesto: un particular paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados:(ITP y AJD); como Transmisiones Patrimoniales Económicas/Monetarias. El gravamen lo asume el banco; la mayoría de las veces, por la calamidad económica del hipotecado. El Impuesto puede ser de 7% u 8% de la base imponible para operaciones inmobiliarias ( valor real neto del inmueble), sin contar deudas adicionales del inmueble; deudas de comunidad, IBI, etc… al realizar la DACION EN PAGO debe acudir el deudor liberado de su deuda al firmar escritura pública al Ayuntamiento de su localidad y asegurarse de que no tiene que pagar nada de impuestos. Lleva copia de la escritura de Dación y lo verifica.

En caso de dación entre un banco y un empresario o autónomo: inmueble obra nueva o en construcción el IVA es de un 8%, si es una transmisión de vivienda, o 21%, si es otro tipo de inmueble. En el caso de inmuebles en construcción, tributarán por el tipo general de IVA. Si se realiza una segunda transmisión por parte de un empresario (no promotor), la operación estaría exenta de IVA y tributaría por ITP y AJD; el banco o acreedor receptor de la transmisión tendría que pagar la tasa por AJD correspondiente a la otorgación de Escritura Pública de la operación, de entre un 0,5 y un 1%, según comunidades.

En Habeas Legal Company podemos revisar cuál es la situación de tu hipoteca y si hay cláusulas abusivas en tu contrato; analizaremos tu caso y te acompañaremos en el proceso que sea más favorable a tu situación. ¡Estamos para servirte!

Para asesoría presencial o videollamada, ¡contáctanos!

 Web: www.habeaslegal.com
 Tels: (+34) 931 122 743 y 930 075 341
 E-mail: info@habeaslegal.com

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